Aktuelle Bauzinsen im Vergleich

Das Wichtigste in Kürze

• Bei den seit Jahren im Sinkflug befindlichen Zinsen für Immobilienkredite zeichnet sich eine Trendwende ab.
• Finanzexperten gehen in ihren aktuellen Prognosen davon aus, dass die Bauzinsen weiter steigen werden.
• Sollten die Prognosen zutreffen, wäre jetzt der richtige Zeitpunkt für Immobilienkäufer und Anschlussfinanzierer, sich mit einer langen Zinsbindung die aktuell noch günstigen Zinsen zu sichern.

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Die Zinsen für Immobiliendarlehen, auch Bauzinsen oder Hypothekenzinsen genannt, steigen wieder spürbar an. Zahlten Bauherren im September 2021 für ein Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung noch 0,85 Prozent Zinsen, waren es im März 2022 schon 1,67 Prozent (Quelle: Interhyp, Stand März 2022).

Das ist zwar immer noch günstig, dennoch wirken sich schon wenige Zehntelprozentpunkte mehr auf die monatliche Ratenhöhe aus und können bis zum Ende der Laufzeit mehrere Tausend Euro Mehrbelastung oder auch einige Jahre mehr Laufzeit bedeuten.

Ein Rechenbeispiel verdeutlicht die Auswirkungen des Zinsanstiegs auf Neufinanzierungen und auf Verträge mit auslaufender Zinsbindung: Bei einer Kreditsumme von 300.000 Euro und einer jährlichen Tilgungsrate von 3 Prozent bedeutet ein Anstieg der Bauzinsen von 0,7 Prozent auf 1,4 Prozent einen Anstieg der monatlichen Kreditrate von 925 Euro auf 1.100 Euro (Quelle: tagesschau.de).

Prognosen von Finanzexperten

Marktkenner gehen unter anderem wegen der aktuell hohen Inflationsrate – im Februar 2022 waren es 5,1 Prozent (Quelle: Destatis) – von einem weiteren Zinsanstieg im Jahresverlauf aus. Wer derzeit über den Kauf oder Bau einer Immobilie nachdenkt oder Maßnahmen an einer vorhandenen Immobilie finanzieren möchte, sollte darum nicht allzu lange zögern und sich die jetzt noch niedrigen Zinsen sichern.

Das gilt auch für Darlehensnehmer, bei denen in ein bis drei Jahren eine Anschlussfinanzierung ansteht. Sie können sich die aktuellen Zinsen mit einem Forward-Darlehen für die Zukunft festschreiben lassen. Damit vereinbart der Kreditnehmer mit seiner Bank schon lange vor Ablauf der derzeitigen Zinsbindung, dass die heutigen Zinsen auch für seine Anschlussfinanzierung gelten sollen.

Wie sehr sich das lohnen kann, zeigt ein historischer Vergleich: In den 90er-Jahren verlangten Immobilienfinanzierer noch fast 10 Prozent Zinsen für ihre Darlehen, Mitte der 2000er-Jahre noch 4 bis 5 Prozent. Sollten die Bauzinsen wieder auf solche Niveaus klettern, wäre man mit einem Forward-Darlehen zum aktuellen Zinssatz vor stark steigenden Kreditraten sicher.

Hinweis: Niemand sollte sich angesichts der aktuell niedrigen, aber steigenden Bauzinsen unter Druck setzen lassen und überstürzt ein Immobiliendarlehen aufnehmen. Dem Bau oder Kauf einer Immobilie sollten immer eine ausführliche Beratung und ein gründlicher Vergleich verschiedener Finanzierungsangebote, Konditionen und Zinsen vorausgehen.

Auswirkung von Zinsunterschieden auf die Monatsrate

Trotz des niedrigen Niveaus unterscheiden sich die Bauzinsen der Banken und Sparkassen zum Teil deutlich. Vergleichen lohnt sich, denn schon kleine Zinsunterschiede können über die Jahre zu einer Einsparung von mehreren tausend Euro führen.

Wer sich eine Vorstellung davon verschaffen will, wie hoch die Zinsen je nach Darlehenshöhe, Eigenkapital, Standort und weiteren Kriterien in etwa sind, kann Bauzinsrechner im Internet konsultieren. Sie sind auf Portalen wie drklein.de, baufinanzierung-xpert.de, interhyp.de oder baufi24.de zu finden. Hinter den Angeboten stehen Bauzinsvermittler.

Aktuelle Bauzinsen im Vergleich

Wie unterschiedlich die Angebote der Darlehensgeber ausfallen, veranschaulicht folgender Musterfall: Ein Angestellter möchte eine Bestandseigentumswohnung in Leipzigs gründerzeitlichem Waldstraßenviertel als Selbstnutzer erwerben. Der Kaufpreis beträgt 450.000 Euro; an Eigenkapital stehen ihm 200.000 Euro zur Verfügung. Die Darlehenshöhe beträgt somit 250.000 Euro. Werden die Nebenkosten bestehend aus Notar-, Grundbuch- und Maklergebühren sowie Grunderwerbsteuer mitfinanziert, erhöht sich der Darlehensbetrag in der Regel um rund 7 bis 10 Prozent des Kaufpreises.

Die folgende Tabelle zeigt, welche Zinsen verschiedene Bauzinsrechner dem Muster-Wohnungskäufer bei 2 Prozent Tilgung für 10 Jahre und für 20 Jahre Laufzeit aktuell anbieten und welche Monatsraten sich daraus ergeben.

Bauzinsen mit Sollzinsbindung von 10 Jahren

Bauzinsrechner	fester Sollzins p.a.	effektiver Jahreszins p.a.	monatliche Rate	Darlehensbetrag inkl. Nebenkosten
baufinanzierung-xpert.de	1,27 %	1,30 %	785,42 €	305.015 €	183.395 €
interhyp.de	1,38 %	1,42 %	796,44 €	282.760 €	222.157 €
Baufi24.de	1,38 %	1,41 %	819,13 €	290.815 €	228.486 €
drklein.de	1,49 %	1,53 %	727,08 €	(Dieses Portal rechnet ohne Nebenkosten)	196.602 €

Bauzinsen mit Sollzinsbindung von 20 Jahren

Bauzinsrechner	fester Sollzins p.a.	effektiver Jahreszins p.a.	monatliche Rate	Darlehensbetrag inkl. Nebenkosten
baufinanzierung-xpert.de	1,74 %	1,77 %	883,33 €	322.055 €	100.620 €
interhyp.de	1,84 %	1,86 %	904,83 €	282.760 €	146.164 €
Baufi24.de	1,75 %	1,78 %	908,80 €	290.815 €	151.653 €
drklein.de	1,70 %	1,73 %	770,83 €	(Dieses Portal rechnet ohne Nebenkosten)	131.583 €

Diese Faktoren beeinflussen die Bauzinsen

Welchen Darlehenszinssatz ein Kreditnehmer tatsächlich bekommt, hängt von viele Faktoren ab. Neben der Frage, wie sich der EZB-Leitzins, der Geld- und Kapitalmarkt sowie die Renditen langfristiger Anleihen entwickeln, geht es auch um die Bonität des Kreditnehmers, sein Alter, Beruf und Familienstand, seine Vermögensverhältnisse und seine sogenannte Kapitaldienstfähigkeit. Die Banken erstellen aus diesen Angaben eine Prognose, ob der Darlehensnehmer seine monatlichen Kreditraten dauerhaft aufbringen kann.

Einfluss auf die Zinsen hat außerdem, ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wird. Für selbst genutzte Immobilien gibt es oft günstigere Bauzinsen, weil die Kreditgeber von einer starken Bindung des Bewohners an seine eigenen vier Wände ausgehen. Wahrscheinlich wird er sorgsam damit umgehen und stets seine Raten zahlen, um sein Zuhause nicht zu verlieren. Bei vermieteten Objekten gehen die Banken aufgrund der räumlichen Distanz von einer geringeren Bindung und Sorgsamkeit des Eigentümers aus, weshalb sie in der Regel höhere Zinsen berechnen.

Auch die Lage der Immobilie spielt eine Rolle. In strukturschwachen Regionen, in Gebieten mit geringer Immobiliennachfrage oder in Gegenden mit statistisch hohem Kreditausfallrisiko erheben manche Banken deutliche Aufschläge auf den Bauzins, falls sie die Immobilie überhaupt finanzieren.

Des Weiteren hängt das Zinsangebot vom Kreditbedarfs des Immobilienerwerbers ab. Je mehr Eigenkapital man in die Finanzierung einbringen kann, desto günstiger wird der Zinssatz.

Das ist bei der Zinsbindung zu beachten

Neben den Zinsen ist auch ein Blick auf die Laufzeit wichtig. Aufgrund der aktuell niedrigen Bauzinsen ist es durchaus sinnvoll, eine möglichst lange Zinsbindung zu wählen, also zum Beispiel 15 oder 20 Jahre statt nur zehn. Die Banken verlangen dafür zwar einen etwas höheren Zins, dafür ist man aber auf lange Sicht geschützt vor steigenden Kreditraten.

Vorsichtig sollten Kreditnehmer bei Kreditgebern sein, die nur eine zehnjährige Zinsbindung mit anschließend variablem Zinssatz anbieten. Ein solches Darlehen kann unterm Strich teurer sein als ein Kredit mit 20- oder 25-jähriger Zinsbindung.

So viel Tilgung ist sinnvoll

Jede Monatsrate setzt sich aus dem Zins- und dem Tilgungsanteil zusammen. Den Zinsanteil erhält die Bank dafür, dass sie dem Bauherrn für viele Jahre das benötigte Geld zum Bauen oder Kaufen leiht. Dagegen ist der Tilgungsanteil jener Teil der Monatsrate, mit dem das Darlehen zurückgezahlt wird.

Am Anfang einer Baufinanzierung ist der Anteil der Zinsen an der Monatsrate sehr hoch, er sinkt aber im Lauf der Zeit durch die immer kleiner werdende Restschuld. Zugleich erhöht sich durch den sinkenden Zinsanteil der Tilgungsanteil der Kreditrate.

Tilgungsrate wenn möglich erhöhen

Welchen Effekt das hat, zeigt eine Berechnung auf drklein.de für eine Darlehenssumme von 250.000 Euro. Bei einer Rückzahlung von 12.000 Euro pro Jahr (1.000 Euro monatlich) entfallen im ersten Jahr 3.512 Euro auf Zinsen und 8.488 Euro auf Tilgung. Nach fünf Jahren ist der Zinsanteil auf 3.002 Euro gesunken und der Tilgungsanteil auf 8.998 Euro gestiegen. Nach neun Jahren liegt das Verhältnis bereits bei 2.460 zu 9.540 Euro.

Viele Banken fordern zu Beginn der Baufinanzierung eine Tilgungsrate von 1 Prozent pro Jahr, was aber eine sehr lange Tilgungszeit zur Folge hat. Aufgrund der günstigen Bauzinsen und der damit insgesamt niedrigeren Kreditraten kann es sich lohnen, eine höhere Tilgung von 3, 4 oder 5 Prozent zu vereinbaren. Dadurch erhöht sich zwar die monatliche Kreditrate, doch wer sich das leisten kann, löst seinen Kredit früher ab und zahlt weniger Zinsen.

So könnten sich die Zinsen weiter entwickeln

Finanz- und Zinsexperten gehen in ihren Prognosen von weiter steigenden Bauzinsen aus. Wie hoch genau der Anstieg ausfällt, lässt sich derzeit nicht abschätzen. Die Experten verweisen auf die gestiegenen Renditen für Bundesanleihen, das weltweite Wirtschaftswachstum, die hohe Inflationsrate und die erwarteten Leitzinserhöhungen der US-Notenbank und der Europäischen Zentralbank.

Ein weiterer Indikator für steigende Bauzinsen ist die Zinsentwicklung von Pfandbriefen mit zehnjähriger Laufzeit. Da Banken ihre ausgereichten Immobiliendarlehen zu einem großen Teil über Pfandbriefe refinanzieren, folgt die Zinsentwicklung der Immobilienkredite in der Regel mit einer gewissen zeitlichen Verzögerung der Zinsentwicklung der Pfandbriefe.

Sollten die Zinsprognosen der Experten zutreffen, wäre jetzt der richtige Zeitpunkt für Häuslebauer, Wohnungskäufer und Anschlussfinanzierer, sich mit einer langen Zinsbindung die derzeit niedrigen Zinsen zu sichern. Auf diese Weise lässt sich im Falle von künftigen Zinserhöhungen das Risiko von steigenden Kreditraten vermeiden.

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Häufig gestellte Fragen zu Bauzinsen: